成交急剧萎缩 房价下降信号已现？

虽然只是一个开始，但开发商销售速度的下降已经实实在在地上演。截至目前，众多已经披露了其2月份销售数据的开发商当中，几乎没有哪一家能够保持去年年底以及今年1月份的销售规模。虽然2月份有春节长假的影响，但一些公司当月销售环比下跌50%~70%的幅度，依旧不同寻常。

2月销售集体下滑

3月3日晚，万科(000002.SZ)发布2月销售业绩显示，公司实现销售金额60.8亿元，同比增长159.8%，但环比跌幅接近70%。尽管2月份受到春节长假影响，但如此大幅度的下滑仍然令人惊讶。

与万科相似的是在3月1日晚间就披露数据的富力地产(02777.HK)。该集团的数据显示，2月合约销售收入共约12.22亿元，环比下降57%，销售面积约81200平方米。截至2011年2月底，公司今年总录得销售收入共约38.53亿元，销售面积达约235200平方米。这意味着，富力地产2月份销售额不足1月份的一半。

同样，在9日公布数据的保利地产(600048.SH)也出现较大幅度的环比下滑。2月份实现签约面积22.28万平方米，实现签约金额24.72亿元；分别环比减少54.8%、49.8%。1~2月保利地产累计实现签约面积71.67万平方米、签约金额74.02亿元，分别同比增长15.75%、55.14%。

环比跌幅超过50%的还有碧桂园(02007.HK)，其2月合约签约21亿元，环比跌幅达到55%。除此之外，雅居乐、合景泰富等的2月销售数据也没有超过1月，但环比降幅较其他同行略小。

从过去几年的情况看，2月份都是开发商销售的淡季，主要因为春节期间购房者数量减少，而开发商推盘和销售的意愿也不强烈。

辉立证券分析师陈耕就此问题接受媒体采访时评论：在造成2月份销售业绩下滑的因素里面，政策因素约占了三成比例，但仅从2月的业绩评估今年房企的表现可能不太客观，需要做更长期的观察，预计3~4月房企的成交会略有上升，进入相对比较好的时间段。

开发商深陷观望

对于销售的下滑，大部分开发商心里早有准备。例如一家上市房地产企业的相关负责人就对记者表示，一个月前就已经明确预计2月份销售可能出现较大幅度的环比下降。这位人士称，导致销售放缓的因素很多，包括1月份销售额较大引起的基数效应以及春节传统淡季等，但政策对市场产生的显著冲击是最重要的。

更多开发商心里清楚，销售下滑的原因在于自己推货并不积极。不可忽视的是，新“国八条”的突然出台超出不少房地产企业人士的预期，从而处于长期观望状态，甚至不乏开发商以推迟开盘等行为来试图对抗政策。适逢春节假期，国内除了县城的楼市依旧火热之外，大中城市的交易都处于半停滞状态。

短期的成交消化可以容忍，但对于大多数以快速周转为策略的开发商来说，难以承受这种现状的长时间持续。

成交量的下滑让部分开发商的资金出现紧绷感，开发商会不会以降价作为妥协方式来换取成交量的上升呢？

东方证券最新发布的报告认为：土地市场出现低溢价、底价成交以及流拍，说明开发商对销售市场开始趋于谨慎；融资方面，地产信托成本已经达到15%以上，委托贷款利率触及20%以上、开发贷利率上浮甚至高达50%。这些信号都说明开发商的资金状况已非常紧张。降价促销也许是开发商不得不选择的策略之一。

对于降价可能出现的时间节点，东方证券报告指出：预计随着政策稳定和消化，4~5月新楼盘的增多，楼市有望出现价跌量涨的有利格局。

广发证券分析师沈爱卿也向媒体表示：本轮调控与2007年相比大为不同：首先，本次调控受直接影响的城市超过40个，这些被直接影响的城市的成交量和成交金额占全国的比重在50%上下；其次，目前货币政策由“适度宽松”转向“稳健”，通胀压力下加息等收紧流动性的政策频出，更使得购房者月供压力和开发商资金压力大增。

他预计，楼市冰冻期将持续6个月以上，今年上半年各大城市的成交量将有明显的下降，到下半年若行业调控政策继续落实、流动性继续收紧，则房价很有可能松动。

降价已现端倪

尽管不少业内人士认为真正出现降价的时间窗口会在4~5月份，但市场上房价下跌的信号已经出现。

中国指数研究院最新报告显示，限购政策广泛出台，楼市成交量波动幅度加剧。本周监测的30个城市中，楼市成交量下滑的城市占七成，10个城市跌幅在30%以上，4城市成交量跌幅超过50%。重点城市中，7个城市成交量环比下跌，其中天津跌幅最大，达56.53%，杭州、成都次之，跌幅都在50%以上。此外，重庆和南京跌幅较小，在5%左右。成交量上涨的城市中，北京、深圳涨幅较大，分别为60.53%、72.99%。

不得不提及的是，在2009年率先拉开降价大幕的开发商恒大地产，近期又出现了“先走一步”的苗头。市场消息称，恒大地产(03333.HK)拟在全国十多个城市以八五折推售新楼盘，但仅限于向首次置业人士提供优惠，涉及的城市包括南昌、合肥、成都等。

事实上，无论万科、保利这些A股上市公司，还是恒大、碧桂园等H股上市的民营企业，都标榜以快速周转作为经营策略。而国内大多数企业都在去年底为今年制定了比较激进的营销计划。例如万科的目标是1400亿元，恒大的目标是700亿元，碧桂园的目标则是430亿元，较去年同期增长至少30%。值得强调的是，每家开发商私下的目标比公开的数字还高。

最终，开发商是选择降价以保存“实现增长”的颜面，还是受制于政策继续坚守价格阵地，也许各家都有自己不同的选择。但可以确定的是，只要政策没有出现松动，或者执行依然严格，那么，2011年，开发商阵营当中势必会出现一个降价运动的“揭幕人”。